.svg)
Berlin Hyp is sinds 2008 actief in Nederland als vastgoedfinancier. Op dit moment bedraagt de leningenportefeuille 3,8 miljard euro, aldus Rogier Bos - Head of Real Estate Finance Berlin Hyp Benelux: ‘Wij hebben een diverse groep grote klanten, voornamelijk institutionele beleggers en een paar private partijen. Alsook een aantal open- en gesloten fondsen uit Nederland en het buitenland. Verreweg de meeste van onze financieringen betreffen bestaande assets, maar af en toe ook een ontwikkeling in combinatie met een beleggingsfinanciering.’
Het Nederlandse kantoor van Berlin Hyp telt 7 medewerkers, onder wie twee taxateurs. Bos: ‘Wij zien onszelf als een vooruitgeschoven, maar belangrijke post voor het hoofdkantoor in Berlijn, dat ruim 26 miljard euro aan financieringen telt in Duitsland, Frankrijk, Polen en de Benelux. In 2021 deden we in Nederland voor ruim 800 miljoen aan nieuwe financieringen, met slechts een beperkt aantal transacties. Dat komt mede omdat we ons alleen op core en prime vastgoed richten’.
Het zijn boeiende tijden, vat Bos het huidige tijdsgewricht samen. Hij doelt niet alleen op corona, de oorlog in Oekraïne, de hoge inflatie en de oplopende rentestand. ‘Wij zijn in Europees perspectief een redelijk grote vastgoedfinancier en we worden waarschijnlijk deze zomer overgenomen door de Landesbank Baden-Württemberg, de LBBW. Op deze wijze breidt de LBBW haar positie in een aantrekkelijk segment uit, en positioneert zij zich binnen de Sparkassen-Finanzgruppe als competentiecentrum voor vastgoedfinanciering’.
Strategisch gezien passen Berlin Hyp en LBBW goed bij elkaar, denkt Bos. ‘De aanwezigheid van de LBBW op haar thuismarkt Duitsland zal worden verbreed, terwijl de internationale activiteiten elkaar op ideale wijze aanvullen. Deze overname zal dus nauwelijks gevolgen voor ons hebben. Het is de bedoeling dat Berlin Hyp zelfstandig blijft bestaan en haar activiteiten onderhaar eigen merknaam voortzet.’
Bos onderscheidt drie functies bij het taxeren door BerlinHyp. ‘Als pandbriefbank hebben we in de eerste plaats te maken met de Duitse Beleihungswert. Die bepaalt de waarde van het onderliggende vastgoed bij het herfinancieren via pandbrieven. Dat is de genormeerde en gereguleerde waarde die cyclus bestendig zou moeten zijn en kijkt naar de lange termijnwaarde van het vastgoed, ongeacht de marktontwikkelingen. Dat is heel anders dan een executiewaarde. De waarde mag in principe nooit hoger zijn dan het dieptepunt van de cyclus. Pandbrievenzijn obligaties en 60 procent van deze toch al conservatieve waardebepaling dient als zekerheid voor deze obligaties. Dat is de reden waarom veel Duitse banken op gunstige condities geld kunnen aantrekken. De rente op de pandbrieven ligt namelijk dicht tegen de kapitaalmarktrente. Om de Beleihungswert te kunnen vaststellen, moet je speciaal gecertificeerd zijn. In Nederland zijn dat er op dit moment een twintigtal. Onze twee taxateurs zijn Hypzert gecertificeerd. De Beleihungswert hebben we vooral nodig voor onze gunstige funding.’
Daarnaast is voor Berlin Hyp in Nederland de marktwaarde belangrijk. ‘Ik ben geen taxateur, maar financier. Voor mij is van belang het exit-risico van een financiering te kennen. Die wordt weer bepaald door de huurwaarde en een beargumenteerde inschatting van de verhuurbaarheid en de toekomstbestendigheid van het vastgoed. Op twee gebouwen na, zijn alle kantoren die wij financieren in Nederland 2023-proof, dus een C-label of beter.’
Bankier Bos maakt een interessante opmerking op de vraag of er specifieke regels zijn hoe hoog de leverage van een gefinancierde asset mag zijn. ‘Die regels zijn er, maar eerlijk gezegd, kijken we daar nooit expliciet naar. In de praktijk komt de leverage niet boven de 65 procent uit, meer concreet momenteel vaak tussen de 58 en 63 procent van de waarde. We willen onverantwoorde risico’s uitsluiten. Vandaar ook de taxaties’.
Een derde functie van taxeren is voor Berlin Hyp wat de waardebepaling doet met de interne ratings. ‘Als bijvoorbeeld door externe factoren – rentestijging, een pandemie, de oorlog in de Oekraïne – de waarde van onze panden daalt, gaan de LTV’s – de Loan to Value – van bestaande financieringen omhoog. Dat betekent concreet een verslechtering van de rating van die leningen en dat heeft als gevolg dat wij als bank meer eigen vermogen moeten blokkeren. Vooral om die reden gebruiken we LTV-convenanten. Als er een vermoeden is dat die LTV-convenanten gebroken worden, wil je daar als financier een taxateur op af kunnen sturen. De eerlijkheid gebiedt me te stellen, dat de eerste signalen van waardedalingen hier en daar zichtbaar zijn.’
Als financieringsbank moet Berlin Hyp verplicht de hele portefeuille eens in de drie jaar extern taxeren door gecertificeerde taxateurs. De twee eigen taxateurs van Berlin HYP in Nederland zijn er vooral voor de controle van de externe taxaties. Bos: ‘Die verplichting om eens in de drie jaar extern te taxeren geldt, als ik het goed heb, voor alle banken. Daarnaast voeren wij één keer per jaar een desktop-waardering uit, maar vaak levert dat niet veel meer op dan de bevestiging van de waardering van een jaar eerder. Tenzij er iets speciaals aan de hand is met de asset, bijvoorbeeld als een grote huurder vertrokken is, dan taxeren we mogelijk ook extra.’ Bos voegt hier aan toe: ‘Alle Duitse bankenwerken met het LORA-pakket, een software systeem dat we zelf hebben ontwikkeld. Onze externe taxateurs kunnen daarvan gebruik maken.’
Op de vraag of hij in de directe toekomst het fysiek en extern taxeren van vastgoed ingeruild ziet worden door het gebruik van een eigen taxatie op basis van een IT-pakket, zegt Bos: ‘Ik ben nog niet zo ver. Alleen al door het feit dat wij twee taxateurs in huis hebben, kun je concluderen dat je altijd een extra controle wilt hebben. Modellen hebben nog wel eens de neiging zichzelf te versterken.’ Lachend voegt hij eraan toe: ‘Als mens vind ik dat eng. Nederland is een van de weinige landen die zijn data en informatie als het gaat om vastgoed, goed op orde heeft, zoals een toegankelijk Kadaster. Maar dat geldt niet voor veel andere landen. Voor alle duidelijkheid: wij zijn flink bezig het hele taxatieproces verder te professionaliseren en te digitaliseren. Daarmee wordt het hele proces alleen maar meer transparant. Maar je hoeft niet alles alleen maar met software te benaderen. Met het kleine aantal transacties dat wij doen, kun je heel goed zelf naar dat vastgoed kijken’.