Vragen?
Bel 035-2400252

We zijn erg data-gedreven in ons taxatieproces

Lees verder
Geschreven op:
23/5/2022

Twee keer per jaar laat de beursgenoteerde kantorenbelegger NSI zijn kantoren taxeren, voor het halfjaarbericht en voor de jaarcijfers. De portefeuille van NSI heeft een marktwaarde van 1,35 miljard euro en een LTV (Loan to Value) van 27,1 procent aan het einde van het eerste kwartaal van 2022. NSI heeft een duurzame vastgoedportefeuille waarvan 82 procent het EPC-label A heeft. Eén van de strategische pijlers van de organisatie is ESG en NSI streeft ernaar om hierin een voorlopers rol te vervullen in het Nederlands commercieel vastgoed.

De vastgoedportefeuille van NSI heeft de afgelopen vijf jaar ingrijpende veranderingen ondergaan en bestaat na de verkoop van haar winkel-en industriële panden alleen nog uit kantoorgebouwen. In totaal zijn er 135 assets verkocht. Dirk Jan Lucas, Head Portfolio Management: ‘Op dit moment hebben we 51 kantoorgebouwen in Nederland, waarvan 23 in Amsterdam. We vinden het belangrijk dat onze kantoren liggen op locaties met uitstekende bereikbaarheid, waar de economische groei het hoogst is, maar waar ook de liquiditeit het meest gegarandeerd is. We proberen onze risico’s altijd optimaal te managen, maar dan moet je ook in iedere marktomstandigheid panden kunnen liquideren (lees: verkopen). Dit is extra relevant nu NSI, als onderdeel van haar strategie, zich ook gaat toeleggen op (her)ontwikkelen’. NSI heeft nu drie concrete ontwikkelprojecten in Amsterdam:  Vitrum, Laanderpoort en Well House, het hoogste houten kantoorgebouw ter wereld, op de Zuidas.

Met een vastgoedportefeuille die de afgelopen vijf jaar enorm is veranderd, is het vaststellen van de juiste waarde, buitengewoon belangrijk geweest. Het taxeren van de assets gebeurt bij NSI extern met drie verschillende taxateurs. Lucas: ‘Op dit moment zijn dat de taxatieafdelingen van JLL, Colliers en Cushman & Wakefield. NSI heeft een intern taxatiebeleid dat voorschrijft dat voor ieder pand iedere drie jaar een rotatie van taxatieafdeling plaatsvindt. Daarnaast kan NSI roteren van taxatie-firma. ’

Data-gedreven. Dat is de basis waarop NSI met taxeren omgaat. Lucas: ‘We zijn vanaf 2017 overgegaan op de inrichting van een ‘data warehouse’. Dat data warehouse hebben we zelf ontwikkeld. Onze data worden, net als bij veel andere vastgoedbeleggers, verwerkt in Yardi. Dat is het ERP-systeem waar onder andere de huurcontracten in worden verwerkt. Dat is onze ‘asset-waarheid’. Maar met Yardi kun je geen taxatiewaarde uitrekenen. De data van Yardi worden daarom dagelijks naar ons data warehouse gestuurd en verder door ons verrijkt. De taxateurs die voor NSI werken, kunnen die data er weer uithalen en gebruiken voor de taxatie van een asset. Dat proces moet digitaal zijn en automatisch verlopen, alleen dan kan het proces van data-uitwisseling efficiënt en foutloos zijn. In mijn optiek moeten we bij taxaties kunnen zien aan welke input-parameters de taxateur gedraaid heeft. De discussie moet gaan over de input van het model, niet over de uitkomst. De BAR – het BrutoAanvangsRendement – kan bijvoorbeeld sinds de vorige taxatie veranderd zijn door een nieuw huurcontract, een erfpachtwijziging of door meer of minder leegstand. Dat is de informatie die wij willen weten. Maar wel zonder dat dit ons veel tijd kost.

Betekent dat ook dat er kosten bespaard kunnen worden? Lucas: ‘Dat is niet onze primaire driver. Wij willen dat de tijd van onze assetmanagers wordt ingezet om een hoger rendement op ons vastgoed te behalenen en de beste ervaring voor onze klanten te creëren. En dat onze inspanningen leiden tot een beter product en een hogere waarde van het vastgoed. Daarom begrijpen we het belang van taxeren, zeker als beursgenoteerde onderneming. Maar we hebben natuurlijk zelf, ook zonder een taxatie, een idee wat een pand waard is. Het gaat bij taxeren over de inhoud en betrouwbaarheid van de data, de referenties en of de aannames juist zijn. In het verleden ging er te veel tijd verloren aan discussies of de data wel of niet klopten. Die tijd zijn we gelukkig voorbij.’

Is taxeren daarom voor NSI vooral een IT-gedreven bezigheid? Lucas: ‘Ja en nee. Je hebt de parameters en modellen, met de data en referenties, nodig. Als die via software aangeleverd, aangepast en bewaard kunnen worden, is dat een uitstekend uitgangspunt. Maar de interpretatie daarvan is iets anders. Welk model je ook maakt, daar kan nooit duidelijk uit worden waarom twee panden die naast elkaar liggen, even oud en groot zijn en mogelijk ook geheel verhuurd, toch een andere waarde vertegenwoordigen. Daar komt de menselijke component en expertise bij kijken. Een externe taxateur vervangen door een volledig geautomatiseerd proces waarmee je met één druk op de knop de waarde uitrekent, zie ik niet snel gebeuren.’

ESG gaat bij het taxeren uiteindelijk zeker impact hebben, bevestigt Lucas. ‘Bij de laatste taxateurswissel hebben we ESG nadrukkelijk meegenomen en de taxateurs hierin uitgedaagd. Het moeilijke aspect is echter dat er op dit moment nog geen zekerheid bestaat of er in de toekomst voor een kantoorgebouw een ‘green premium’ betaald wordt of dat er juist een ‘brown discount’ van toepassing is. Er zijn daarvoor simpelweg nog te weinig referenties. Zeker is dat groene gebouwen steeds meer gewild zijn bij de institutionele belegger. We zien dat bijvoorbeeld in Londen en op de Zuidas de huurprijzen daardoor worden beïnvloed. We merken uit gevoerde gesprekken dat gebruikers – zeker de grotere partijen – een groen gebouw willen en bereid zijn daar meer voor te betalen. Voor ons betekent dat dat daar nadrukkelijk in geïnvesteerd moet worden. Wij willen daarom met onze portefeuille uiterlijk in 2035 Paris-proof zijn, met een nul CO2-uitstoot, en waar mogelijk het label BREEAM Excellent voor kantoorgebouwen en voor onze drie (her)ontwikkelingsprojecten BREEAM Outstanding te behalen.’