.svg)
Altera Vastgoed is een niet-beursgenoteerd, institutioneel vastgoedfonds, met een Nederlandse portefeuille omvang van 3 miljard euro aan assets onder management in twee vastgoedsegmenten: woningen (circa 2,3 miljard euro) en winkels (tussen de 650 en 700 miljoen euro). De woningen zijn voor het overgrote deel appartementen en daarnaast grondgebonden eengezinswoningen in de Randstad. De portefeuille is relatief jong, gemiddeld niet ouder dan tien jaar en zeer duurzaam. Volgens GRESB, de global benchmark voor vastgoedassets, is het Altera Woningfonds de absolute wereldleider op dit gebied. De winkelportefeuille van Altera kenmerkt zich door‘ convenience’ en bestaat uit wijkwinkelcentra en supermarkten.
Jaap van der Bijl is CEO van Altera Vastgoed: ‘We hebben twee klanten: de huurders die huur betalen én de beleggers die geld ter beschikking stellen. We willen het goed doen voor beiden, met betaalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid. Met ruim zestig institutionele eindbeleggers, vooral uit Nederland, maar sinds een paar jaar ook uit Zwitserland, Duitsland en Italië houden we de leverage van de hele portefeuille op nul. Daarom hebben wij bij taxeren niet te maken met afspraken met banken over de stijgende rente.’
Altera Vastgoed taxeert zijn twee portefeuilles elk kwartaal. ‘Daardoor kunnen wij zo nauwkeurig als dat mogelijk is, de markt volgen en de Net Asset Value van de aandelen bepalen. Dat doen we niet zelf, maar gebruiken een aantal externe taxateurs. Taxeren is geen harde wiskunde, maar een waarde-inschatting en het blijft altijd de vraag: hoe nauwkeuring is die? Waar is die waardebepaling op gebaseerd, zitten er schokjes in van kwartaal op kwartaal en waardoor komt dat dan?’
Voor het taxeren gebruikt Altera de grote taxatiebureaus. ‘Per categorie hebben we drie of vier taxateurs en hanteren we een rotatieschema. Bijvoorbeeld, drie jaar lang doet een bepaalde taxateur een pand en dan wordt dat pand door een ander overgenomen. Dat vinden het noodzakelijk om een zo fris mogelijke blik op de waarde te hebben. Het komt voor dat we helemaal overstappen op een andere taxateur.’
Om die taxaties zo soepel mogelijk te laten verlopen, werkt Altera met een taxatiemanagementsysteem. ‘Dat begint met de data die we zelf elk kwartaal aanleveren – mutaties in de huren,objectgegevens en contracten. De taxateur maakt op basis daarvan een concepttaxatie en die wordt met ons besproken, zodat er kan worden geverifieerd op feiten. Voor ons is het belangrijkste dat wordt aangeven hoe de taxateur op zijn conceptwaarde is gekomen. Heeft hij wel goed het inzicht benut wat we met een pand hebben gedaan, wat we aan het doen zijn of gaan doen? Aan het eind van het kwartaal moet er een definitieve taxatie van een pand liggen die niet alleen uit een rekensom bestaat maar ook de argumentatie bevat voor de inschatting van de waarde. Wij bundelen al die waarden en dat levert de NetAsset Value van het fonds op. Die wordt naar onze aandeelhouders gerapporteerd. Die hebben daardoor niet alleen alle informatie over de waarde en waarde schommelingen nodig, maar ook waarom die schommelingen eventueel tot stand zijn gekomen bij het bepalen van de waarde van het onderliggende aandeel.’
Dit alles gaat in principe digitaal. Van der Bijl: ‘De belangrijkste vraag aan de taxateur is steeds weer: waarmee heb je de asset vergeleken? Wat is de referentie? Dan gaat het niet alleen om de fysieke verschillen van een pand, maar ook om de marktverschillen en transacties. Waarom is de ene woning meer waard dan dat er naast? Met name als er weinig transacties rond dat pand hebben plaatsgevonden en ze zijn ook niet meer zo recent, wordt het ook voor de taxateur een zoektocht. Dat begrijpen we, maar we willen toch zo goed mogelijk weten wat de input betekent voor de huidige markt. Die is immers dynamisch en soms wispelturig.
Gaat het bij de transacties om een core belegging of was het een jaar geleden juist gekocht om het als opportunistische belegger na een herontwikkeling weer door te zetten in de markt? Wij zijn ook niet zozeer geïnteresseerd in de executiewaarde, anders dan banken, omdat wij een ‘hold’ belegger zijn, het gaat ons in de eerste plaats om de transactiewaarde in de vrije verkoop.’
Heb je als institutionele belegger - die zelf al over veel relevante data beschikt - eigenlijk in de toekomt nog die externe taxateur nodig? Wat is voor Altera de toegevoegde waarde van die externe taxateur? Van der Bijl formuleert een waarschuwing: ‘Voor een deel zit die toegevoegde waarde in het woord ‘onafhankelijk’. Onze aandeelhouders willen er zeker van zijn dat ook een onafhankelijke derde naar het pand en de waarde heeft gekeken en dat het buiten kijf staat dat wij als asset managers daar niet mee zijn gaan ‘spelen’. Voor de aandeelhouders zijn zaken als objectiviteit, herhaalbaarheid, transparantie, governance en compliance uiterst belangrijk.’
Maar Van der Bijl voegt daar aan toe, dat als Altera zelf gebruik zou kunnen maken van al die data die nu aangewend worden om een waarde vast te stellen, de fondsaanbieder een heel eind zou kunnen komen. ‘Het is in dat opzicht goed dat de taxatiebranche zich realiseert dat die toegevoegde waarde relatief zou kunnen worden. In dat overigens marginale gebied zullen taxateurs in de toekomst excellent moeten blijven performen.’
Een wens heeft Van der Bijl, gericht op de directe toekomst, nog wel voor de taxatiebranche: Houd nadrukkelijker rekening met de duurzaamheidseisen en de capex. De investeringsuitgaven hiervoor die pas veel later worden afgeschreven. ‘Als je meer duurzame panden hebt, heb je ook automatisch meer ‘down-side protection’ in de waarde. Hoe kun je dat laten zien bij het taxeren? Welk instrumentarium ga je daarvoor gebruiken?’