Vragen?
Bel 035-2400252

Taxeren van kantoorgebouwen met alleen software is niet de toekomst

Lees verder
Geschreven op:
18/5/2022

‘Wij taxeren als kantorenfonds Merin één keer per jaar. Daarvan zijn wij als management de opdrachtgever. Daarnaast, omdat een deel van de portefeuille geleveraged is, taxeren de banken ons vastgoed ook een keer per jaar. Maar dat gebeurt buiten ons om. Dat is een zaak van onze stakeholder en de banken.’

Anne de Jong is duidelijk in zijn opvattingen over het taxeren van zijn portefeuille. Voor hem is de externe waardebepaling van de kantoren van het fonds, niet een hoofdzaak. De enige stakeholder van Merin, Blackstone heeft alle vertrouwen in het management en gaat af op de jaarlijkse taxaties ten behoeve van het jaarverslag die Jones Lang LaSalle aanlevert. Merin vertrouwt bij de externe waardebepaling van zijn portefeuille dus vrijwel uitsluitend op die ene jaarlijkse taxaties. De Jong: ‘We hebben al jaren dezelfde taxateur. Evenmin vinden wij het nodig, zoals bij andere marktpartijen gebeurt, dat een andere taxateur meetekent. Wij checken zelf op eventuele fouten en rare dingen.’

De Jong spreekt van een bijzondere situatie. ‘Veel vastgoedfondsen, al dan niet beursgenoteerd, hebben meerdere aandeelhouders. Die willen om wisselende redenen weten hoe het onderliggende vastgoed wordt gewaardeerd. Technisch gezien is Blackstone geen aandeelhouder. We spreken vaneen stakeholder die in 2019 de uitstaande lening op de portefeuille van het Canadese Dream Global Reit overnam. Als management van Merin hebben we niet direct met de externe financiers te maken.

Het spreekt vanzelf dat ook de banken elk jaar taxatieslaten uitvoeren op het vastgoed in onze portefeuille. Die zullen beslist aan de bel trekken als uit hun taxaties zaken naar boven komen waarover ze vragen hebben. De taxatie van ons vastgoed bestaat uit twee los van elkaar staande processen.’

Merin is een kantorenfonds met een lange geschiedenis in Nederland – Merin is voorgekomen uit de Uni-Invest portefeuille - maar heeft op dit moment een kleinere portefeuille van50 kantoorassets en 300.000 m2 , waarvan ongeveer 50 procent in Amsterdam bevindt. ‘Ons bedrijfsvisie is helder. We concentreren ons op de randstad en dan in het bijzonder op Amsterdam. Onze missie is al meerdere jaren actueel : ‘Create offices where people can be happy, healthy and successful’. Ons vastgoed bestaat voor het overgrote deel uit boetiekkantoren, met op de begane grond gemeenschappelijk voorzieningen, zoals een restaurant, ontmoetings- en vergaderruimten en fitness mogelijkheden.

Al onze kantoren hebben energielabel C. Wij willen ons in de nabije toekomst nog meer op Amsterdam richten. De afgelopen twee jaar hebben we vanwege die focus zo’n 35 kantoorpanden verkocht. De komende maanden verwacht ik nog zeker tien panden van de hand te doen. Dit is het moment om te kijken of we niet moeten aankopen. Dat proces vliegen we nu aan.’ Over de totale boekwaarde van de portefeuille wil De Jong niets zeggen. ‘Dat is een zaak van de stakeholder’.

De Jong is tevreden over de manier van taxeren van de portefeuille zoals dat nu gebeurt. Een keer per jaar en niet twee of vier keer per jaar zoals andere vastgoedbeleggers met meerdere aandeelhouders of beursgenoteerd vaak doen. ‘Dat is bij ons nergens voor nodig’.

Hij heeft ook niet zoveel op met digitalisering van taxatie met allerlei waardebepalingsstandaarden. ‘Het klopt dat tegenwoordig via internet en digitalisering allerlei belangrijke data makkelijker toegankelijk zijn. Dat heeft het taxatieproces ook anders gemaakt, maar niet wezenlijk veranderd. Ik wil beslist niet ouderwets lijken, maar het exclusief met software taxeren van gebouwen is niet de toekomst. Daarvoor zijn de verschillende unieke aspecten van het vastgoed in Nederland zo gevarieerd dat je daar een standaard rekenmodel op kunt loslaten. Dus dat we het taxeren van commercieel vastgoed aan de pc en de software kunnen overlaten, is onzin.

Het vastgoedproduct is te heterogeen. Aan- en verkoopprijzen van vastgoed in Nederland worden niet bepaald door allerlei data in een model te stoppen en dat zal ook in de toekomst niet gebeuren. Uiteraard zijn modellen wel noodzakelijk om beslissingen te ondersteunen, maar de taxateur blijft essentieel om een inschatting van de marktwaarde te maken. Deze taxateur moet aansluiting (blijven) zoeken bij de methoden die kopers ook hanteren bij de waardebepaling.’

Hij voegt eraan toe: ‘Ik heb wel eens gekscherend geroepen: als de markt de waarde van vastgoed vaststelt met dobbelstenen, moet de taxateur ook met dobbelstenen werken. Een taxateur moet de markt volgen, dus een inschatting geven van wat de markt bereid is te betalen. Data kunnen vaak niet verklaren waarom er bepaalde yields en huurprijzen gelden voor deellocaties. Theorie blijft verschillen van de praktijk.’

Welke rol speelt duurzaamheid van de portefeuille bij de taxaties van vastgoed van Merin? ‘Duurzaamheid gaat zeker een belangrijk aspect vormen. Maar dat is nu minder het geval dan eerder werd verwacht. We hebben de afgelopen twee jaar veel panden verkocht en door de kopers is zelden een vraag gesteld over het duurzaamheidsniveau van het gebouw. Omdat onze panden allemaal een energielabel C hebben, was dat voor deze kopers misschien niet nodig. Maar met name in de randstad zal dat snel veranderen. Zowel bij de belegger als voor de gebruiker. Dus dat heeft consequenties voor onze panden.’

Merin investeert daarom de komende jaren fors in het verder verduurzamen van de portefeuille. De Jonge geeft een voorbeeld: ‘We herontwikkelen ons belangrijkste pand, Gaudi in Amsterdam, met een oppervlak van 8600 m2, en willen er de kwalitatief hoogste BREEAM in use label voor hebben, BREEAM Excellent. Dat doen we niet om onze taxateur blij mee te maken, maar omdat de toekomstige gebruiker dat waardeert. En we hopen dat over een aantal jaren weer terug te zien in de taxatie.’