.svg)
‘Een taxateur ben ik niet’. Conrad Hagemans geeft dat direct toe. ‘Maar ik begin er genoeg van te begrijpen. Ik ben geen taxateur, maar CEO van het softwarebedrijf fluX, dat taxatiemanagement software ontwikkeld die vooral wordt gebruikt door taxateurs van commercieel onroerend goed.’
fluX bestaat ruim tien jaar, maar maakt sinds 2017 deel uit van de NVM Holding, met zusterbedrijven als Funda, Real Works en Brainbay. Het bedrijf – dat slechts tien medewerkers telt - bedient met zijn software meer dan 1400 taxateurs in Nederland die het afgelopen jaar ruim 50.000 taxaties uitvoerden, met een totale waarde van 110 miljard euro. Hagemans: ‘Ik schat dat 70 procent van alle taxaties van commercieel vastgoed in Nederland over ons platform loopt en met ons taxatiemodel is opgesteld. Onze taxateurs bedienen vrijwel alle commerciële vastgoedsectoren zoals commercieel vastgoed, wooncomplexen, buy-to-let woningen, agrarisch en landelijk vastgoed, zorgvastgoed, residuele grondwaardering en de portefeuilles van woningcorporaties. Ongeveer de helft van de taxateurs die onze software gebruiken, werkt bij de grote taxatiekantoren. De andere 50 procent wordt gevormd door kleinere taxatiebureaus tot één pitters toe. Lidmaatschap van de NVM is geen vereiste om gebruik te maken van de fluX software en taxatiemodel.
Hagemans benadrukt dat het opstellen van een taxatierapport specifieke kennis vereist. Zowel van taxeren in het algemeen als specifiek met onze software. Wij stellen als voorwaarde dat taxateurs die met onze software werken, een training volgen via onze fluX Academie. Daarnaast hebben we een helpdesk die taxateurs kunnen bijstaan als ze vragen hebben over de software of over inhoudelijke aspecten van een taxatie.
De afgelopen maanden zijn er opnieuw een aantal gevallen bekend geworden, waarbij sprake is van onregelmatigheden bij taxaties. Welke rol speelt de software van fluX bij het vergroten van integriteit bij het taxeren? ‘Of je fraude en onjuiste taxaties altijd kunt voorkomen, weet ik niet. Maar je dwingt met ons model een heleboel zaken af die een onjuiste taxatie moeilijker maakt. Taxaties in fluX worden geplausibiliseerd. Bij plausibilisering is er altijd sprake van een goedkeuring door een tweede, onafhankelijke taxateur die mee ondertekent. In Nederland moeten vastgoedtaxateurs zijn aangesloten bij het NRVT en eventueel bij het Taxatie Management Instituut(TMI). Daarnaast zijn ze vaak lid van NVM Business en/of RICS.’
Taxaties waren tot nog niet eens zo lang geleden vooral het resultaat van werken met spreadsheets. Sinds wanneer heeft het gebruik van software en standaardmodellen zo’n vlucht genomen? Hagemans: ‘Sinds een jaar of drie à vier. Een groot deel van de commercieel vastgoedtaxaties wordt in opdracht van de grootbanken uitgevoerd. Voor hen biedt standaardisatie veel voordelen. Dus geen taxatiemodellen in Excel met eigen rapportages, maar standaardisatie van zowel de rekenmodellen als het taxatierapport. Opdrachtgevers krijgen nu hetzelfde type rapport, met dezelfde lay-out en indeling en dezelfde rubrieken. Het rekenmodel is gelijk, alleen de aannames voor de waardering zijn vanzelfsprekend elke keer anders, want die worden door de taxateur aangeleverd. Deze standaardisatie heeft ervoor gezorgd dat het voor opdrachtgevers steeds makkelijker is geworden om de taxaties snel een eenduidig te beoordelen. Dat biedt zowel tijds- als kostenvoordelen.’
Een aantal jaren geleden kon in de markt worden gehoord dat door het gebruik van software en taxatiemodellen het werk van de taxateur zo simpel zou maken dat opdrachtgevers het makkelijk zelf tot een waardebepaling zouden kunnen komen. Wordt de taxateur op termijn overbodig? Hagemans moet erom lachen: ‘Dat geldt misschien enigszins voor een waardebepaling van een enkele woning in de particuliere markt. Maar zeker niet voor commercieel onroerend goed of grote portefeuilles. De computer kan beslist het gangbare taxeren van commercieel vastgoed, inclusief het zelf bezoeken en inspecteren van de asset, niet vervangen. Zeker niet op korte termijn. De computer is wel een belangrijk hulpmiddel bijvoorbeeld bij het raadplegen van een referentiedatabase of het aanbrengen van externe gegevens over huurniveaus, inflatie, leegstand of prijsstijgingen. Met ons systeem ondersteunen we de taxateur met die externe data. Ik noem als voorbeeld de Koëter-boekjes op het gebied van kostengetallen voor het onderhouden van gebouwen en hun installaties of de integratie met de Tiara database van de NVM.’ Maar uiteindelijk heeft de taxateur het laatste woord en brengt hij zijn specifieke (lokale) marktkennis in.’
De grote uitdaging voor de directe toekomst ziet Hagemans in het verder verbeteren van bijvoorbeeld workflow-systemen. ‘Als voor een taxatie door een bank een opdrachtbrief is verstrekt en geaccepteerd en de taxatie daarna is geplausibiliseerd, moet de bank op verschillende momenten kunnen meekijken, goedkeuren of eventueel om een herziening vragen als bepaalde aspecten mogelijk onvolledig zijn ingevuld. Dat gebeurt dan digitaal en niet meer via telefoontjes en het rondsturen van papier.’
Andere aspecten van het toekomstige taxeren die fluX aandacht blijven vragen zijn het delen van referentiedata en duurzaamheid. ‘Duurzaamheid wordt steeds belangrijker. Er wordt al twee jaar door de branche geïnvesteerd in het maken van een standaard voor een duurzaamheidsparagraaf. Zeker nu de Vereniging van Nederlandse Banken zich erachter heeft geschaard, verwacht ik dat die definitieve standaard er nog dit kwartaal komt, zodat voortaan bij elke taxatie uniform met dezelfde parameters de duurzaamheid vaneen asset wordt vastgelegd. Dan gaat het niet alleen om de energie-labels, maar ook om zaken als het hergebruik van materialen of voorgestelde maatregelen ter verduurzaming. Van belang is wel dat de hele markt zich hier ook unaniem achter schaart.’
Interview door: Ruud de Wit